با صنعتى شدن کشورها و به تبع آن رشد سریع اقتصادى، سیاست دولتمردان بر توسعه شهرها به منظور تأمین نیروى کار کارخانه ها قرار گرفت. علاوه بر آن مهاجرت سریع روستاییان و ساکنان شهرهاى کوچک به شهرهاى بزرگ، افزایش بهداشت عمومى و کاهش مرگ و میر، نیاز به مسکن ـ که شاید تأمین آن پیش از این مسأله مهمى نبود ـ به یکى از اساسى ترین نیاز جوامع بشرى مبدل گشت. البته تولید بیشتر، تنها عامل مهم در مقوله انبوه سازى نیست، بلکه آنچه حائز اهمیت است، ساخت سریع و مطمئن مسکن با قیمت ارزانتر، کیفیت بهتر و بهره گیرى از تکنولوژى جدید است.

ایران نیز همچون کشورهاى دیگر از این قاعده مستثنى نبود. بعد از دهه ،?? با اعمال سیاست هایى که اولویت آن صنعتى کردن کشور بود و اعمال سیاست هاى اصلاحات ارضى، مهاجرت روستاییان به شهرها و به دنبال آن مهاجرت ساکنان شهرهاى کوچک به شهرهاى بزرگ بخصوص تهران براى تأمین معاش شدت یافت و به دنبال آن انبوه سازى در ایران رواج پیدا کرد.

براساس آمارهاى به دست آمده، کشور ما در سال ?? با کمبود ?‎/? میلیون واحد مسکونى روبه رو بوده است. براساس برآورد کارشناسان براى رسیدن به وضعیت قابل قبول در حال حاضر نیاز به ? میلیون واحد مسکونى است.

براى کنترل وضع موجود باید سالانه یک میلیون و دویست هزار واحد مسکونى ساخته شود. آمار فوق به خوبى نشان از کمبود میلیونى واحد مسکونى دارد. براساس برآوردها، در سال ،?? اتحادیه صنفى انبوه سازان، ??? هزارخانه در شهرهاى کشور ساخته است.

تولید انبوه به دو روش صنعتى و غیرصنعتى انجام مى گیرد. عموم مسکن هاى تولید انبوه ما غیرصنعتى است. درحالى که به عقیده کارشناسان یکى از راه حل هاى معضل مسکن به دلیل طولانى بودن فرآیند تولید آن، ساخت سریع و مطمئن واحدهاى مسکونى با تکنولوژى هاى جدید یعنى ساخت مسکن صنعتى است. در ساخت مسکن صنعتى به علت بهره ورى بالاى عوامل تولید و تکرار فرآیند تولید، ساخت ارزان و اقتصادى مسکن امکانپذیر است. ساخت و تولید انبوه صنعتى مسکن نیازمند مدیریتى کارآمد است، تا از فناورى هاى جدید موجود دنیا و از طرف دیگر از توانمندى هاى داخلى به خوبى استفاده شده و خانه هایى ارزان با استانداردهاى زیستى و کیفى مطلوب تولید شود. ظرفیت اسمى صنعت پیش ساخته در ایران، حدود سالانه ?? هزار واحد مسکونى با مساحت متوسط ??? مترمربع زیربناست، که تنها ?‎/? درصد از واحدهاى مسکونى ساخته شده در سال ?? را شامل مى شود.

1-1- عوامل تأثیرگذار در انبوه سازى صنعتى
الف ـ افزایش رشد جمعیت
با افزایش رشد جمعیت، تفکر انبوه سازى به منظور تولید بیشتر در زمان کمتر در ساخت و ساز ضرورى به نظر مى رسد.
ب ـ افزایش بهره ورى عوامل مؤثر در قیمت مسکن
از مهمترین عوامل تشکیل دهنده قیمت نهایى مسکن، قیمت مصالح ساختمانى و هزینه هاى انسانى است که با تولید صنعتى مسکن و به دلیل استفاده از ماشین آلات و تجهیزات مدرن در این روش، هزینه نیروى انسانى به مراتب کمتر از تولید غیرصنعتى خواهد شد و استفاده از مصالح ساختمانى بهینه خواهد بود.

ج ـ طولانى بودن فرآیند تولید مسکن
زمان تولید مسکن نسبت به دیگر کالاهاى مورد نیاز، بسیار طولانى تر است. لذا از آنجا که در بازار باید عرضه و تقاضا از تعادل نسبى برخوردار باشد، با استفاده از تکنولوژى ساخت مى توان عرضه را زیاد کرد تا عرضه و تقاضا به سمت تعادل پیش رود. با ورود تکنولوژى هاى جدید ساخت با شرط انتقال دانش فنى و بومى سازى، نیاز به بستر اقتصادى مناسب در این بخش ضرورى است، تا زمینه استفاده از تکنولوژى هاى جدید به صورت اصولى و صحیح فراهم گردد.

صاحبنظران و متخصصان مسکن بر این عقیده اند که استفاده از فناورى هاى پیشرفته و تولید ساختمان به شکل انبوه، تنها راه ممکن در چاره جویى معضل مسکن است.شیوه اى که تلاش دارد عرضه و تقاضا را با یکدیگر هماهنگ ساخته و از طریق ایجاد فراوانى بتواند بستر مناسب به منظور تأمین مسکن تمامى نیازمندان را فراهم کند.

ایران نیز از این قاعده مستثنی نیست و سرمایه گذاری در بخش های مختلف اقتصادی توسط سرمایه گذاران خارجی با مشارکت طرف ایرانی از زمان تدوین قانون برنامه دوم توسعه ( بند ه - تبصره ??  ) تا برنامه چهارم توسعه، لحاظ شده است؛ به طوری که در برنامه چهارم  و در بخش مسکن فصل اول، ماده ،?? بند( د)  ، شماره ،? آمده است: «تشویق و ترغیب سرمایه گذاری خارجی در بخش مسکن.»
اهداف‌‌سرمایه گذاری‌خارجی‌با توجه به موضوع فوق اساساً  جلب سرمایه گذاری خارجی بویژه در بخش مسکن با دوهدف‌اصلی صورت می گیرد:
1) انتقال ارز و سرمایه به کشور
?) استفاده از تکنولوژی های جدید ساخت و ایجاد رقابت و افزایش کیفی ساخت و ساز. با توجه به شرایط امروز کشور که سیاستگذاران بخش مسکن، تأمین منابع مالی را مشکل اصلی بحران مسکن در جامعه می دانند؛ هدف اصلی از گنجاندن بند «تشویق سرمایه گذاری خارجی» ، در برنامه چهارم، انتقال سرمایه به کشور بوده است.با نگاهی گذرا به وضعیت موجود بازار مسکن که در حال حاضر با رکود مواجه است و در نظر گرفتن سهم ?? تا ?? درصدی بخش غیردولتی، در عرصه مسکن با پدیده ای به نام «شکست بازار» مواجه هستیم؛ یعنی با وجود تقاضا، مصالح، زمین، نیروی کار و... مسکن متناسب با نیاز آحاد جامعه تامین نمی شود. علت این پدیده عدم کارایی بخش خصوصی به تنهایی است که منجر به سوداگری و دلال بازی در این بخش شده است.با عنایت به نکته فوق و وضعیت فعلی بخش مسکن که دولت در عرصه های حاکمیتی و مالکیتی حضور ندارد و همچنین بحران موجود در این بخش، حضور سرمایه  خارجی( بدون نظارت کامل بر آن) و با توجه به حجم بسیار بالایی که نسبت به سرمایه های سرگردان موجود در بخش مسکن دارد، نه تنها منفعتی برای بخش مسکن نداشته، بلکه با پیوستن به سوادگری بخش خصوصی، بحران در عرصه مسکن را به نسبت چندین برابر وضع موجود افزایش می دهد.
توجه به این نکته نیز ضروری است که در مورد وضعیت مالکیت واحدهای مسکونی احداثی، سرمایه گذار خارجی برای فرار از محدودیت های قانونی از قبیل محدودیت در تملک اموال غیرمنقول توسط افراد یا شرکت های غیرتابعه، از طریق شراکت با طرف ایرانی و با شرط این که ?? درصد سرمایه به صورت صوری متعلق به شرکای ایرانی است، امکان تملک اراضی واقع در محدوده پروژه را فراهم خواهند کرد.
اصولاً در شرایطی که به دلیل عدم حضور کارآمد دولت در بخش عرضه مسکن، سرمایه های سرگردان داخلی به سمت ساخت واحدهای متناسب با نیاز آحاد جامعه هدایت نمی شود، حتی اگر با ساز و کارهای قانونی، مانع ورود سرمایه گذاری خارجی به بازار دلالی و واسطه گری شویم نمی تواند راه حلی برای بالا رفتن آمار ساخت واحدهای مسکونی و کاهش سهم هزینه  مسکن در سبد هزینه خانوار به شمار آید.اما نکته قابل تأمل در بخش سرمایه گذاری خارجی، انتقال تکنولوژی های جدید ساخت در بخش مسکن و ضرورت حضور یا عدم حضور سرمایه گذار خارجی در پروسه انتقال است که با هدف ایجاد رقابت و افزایش کیفی ساخت و ساز صورت می پذیرد.
متأسفانه امروزه، کشور با کمبود ?/? میلیون واحد مسکونی روبه رو است. این کمبود با توجه به جوان بودن جمعیت کشور- که رفته رفته به عرصه اجتماع وارد می شوند- و به تبع آن بحث اشتغال و ازدواج، باعث بحرانی شدن هر چه بیشتر اوضاع خواهد شد؛ با توجه به این موضوع لزوم سرعت در ساخت واحدهای مسکونی با توجه به کمبود زمان احساس می شود.

تکنولوژی های جدید ساخت با شرط انتقال دانش  فنی و بومی سازی و با توجه به دقت، سرعت، ایمنی و استفاده درست از مصالح ارزان قیمت، می تواند تا حدود زیادی در حل این معضل راهگشا باشد؛ اما ذکر این نکته ضروری است که برای ورود تکنولوژی به کشورهای فاقد فناوری های پیشرفته باید بستر اقتصادی مناسب در بخش مورد نظر تأمین شود، تا زمینه استفاده از تکنولوژی های جدید به صورت اصولی و صحیح فراهم گردد.

زمانی تکنولوژی های جدید ساخت در بخش مسکن مورد استفاده قرار می گیرد که ارزش افزوده این تکنولوژی ها در فرآیند ساخت بر ارزش مازاد زمین در فرآیند ساخت غلبه کند. در شرایط فعلی اقتصاد کشور که به طور متوسط ?? تا ?? درصد قیمت یک واحد مسکونی مربوط به زمین آن و ?? تا ?? درصد، مربوط به هزینه های ساخت و سود حاصل از سرمایه گذاری است؛ انبوه سازان و بخش خصوصی به علت بالا رفتن هر لحظه قیمت زمین، پس از خرید زمین، رغبت چندانی به استفاده از تکنولوژی های جدید و ساخت سریع واحدهای مسکونی ساخت ندارند.

بنابر این شرایط، اقدام دولت نسبت به جلب سرمایه گذار خارجی برای انتقال تکنولوژی جدید ساخت نیز به دلیل عدم استقبال بخش خصوصی، کارآیی چندانی را به دنبال نخواهد داشت. برای ایجاد انگیزه لازم برای بخش خصوصی و کم کردن نقش ارزش مازاد زمین در فرآیند ساخت، دولت می تواند با اتخاذ سیاست های طرف عرضه، اهرم مؤثر و استراتژیک زمین را در دست گرفته و با حضور حاکمیتی و مالکیتی خود اقدام به سفارش پروژ ه های ساخت واحدهای مسکونی به انبوه سازان بخش خصوصی در زمین های خود نماید. در شرایطی که وام های موجود، ?? تا ??? درصد هزینه ساخت را تامین می نماید، دولت می تواند بهای زمین و سود خود را در ?? سال دوم، پس از اتمام بازپرداخت ?? ساله اقساط وام های بانکی- که جهت هزینه ساخت بوده است- دریافت کند. در این وضعیت مشکل تامین مالی مسکن مرتفع شده و فرآیند خرید یک واحد مسکونی بدون تخصیص منابع دولتی ?? ساله می شود که در نهایت سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار نیز کاهش می یابد. این اقدام دولت، انگیزه لازم را برای انبوه سازان بخش خصوصی جهت استفاده هر چه بیشتر از تکنولوژی های جدید ساخت، برای اتمام زودتر پروژه فراهم خواهد آورد.

با این اوصاف هر چند استفاده از سرمایه گذاری خارجی در عرصه های مختلف اقتصادی و زمینه های تولیدی اعم از صنعتی، کشاورزی، حمل و نقل و ... ممکن است مفید واقع شود و به پیشرفت هر چه بیشتر و سریع تر این عرصه های اقتصادی بینجامد؛ ولی در شرایط فعلی سرمایه گذاری خارجی در فرآیند تولید مسکن به دلایلی که در بالا ذکر شد، نه تنها کمکی به حل بحران مسکن نمی کند، بلکه ممکن است به ورطه سوداگری بخش مسکن افتاده و بحران موجود را پیچیده تر کند. علاوه بر این در بعد انتقال دانش فنی نیز دولت می تواند با فراهم کردن بستر مناسب اقتصادی فرآیند تولید مسکن و مشاوره تکنولوژیک به بخش خصوصی( جهت انتقال دانش فنی و بومی سازی آن)در جهت حل معضل مسکن گام بردارد. البته ذکر این نکته الزامی است که بی انگیزگی و روند کند ساختمان سازی در ایران دلایل متعددی دارد که از جمله می توان به نکات زیر اشاره کرد:
* عدم برخورداری پروژه ها از یک پشتوانه تحقیقی درست و منطقی
*عدم حضور تکنیسین های فنی به عنوان حلقه واسط بین مهندسین و معماران با کارگران و تشریح نشدن ایده ها و طرح های علمی مهندسان برای کارگران  که منجر به عملی نشدن ایده ها می شود.
*استفاده از کارگران ارزان و غیر ماهر، مهندسین کم تجربه، به علت ارزان تمام شدن پروژه و در نتیجه، توقف چند باره پروژه به علت مشکلات پیش آمده.
*کمبود نقدینگی و شرایط نامناسب اقتصادی افرادی که در عرصه ساخت و ساز هستند.
این کمبود باعث کند شدن روند ساخت و یا توقف پروژه شده و در نهایت به پیش فروش واحدها، دریافت وام ، پیدا کردن شریک و ... برای پیشرفت پروژه خواهد انجامید. البته ممکن است سرمایه گذار به علت کاهش ریسک سرمایه گذاری خود، از روش های مذکور استفاده کند.
*بالا بودن ارزش مازاد نسبت به ارزش افزوده ناشی از ساخت. همانطور که اشاره شد، بالا رفتن ارزش زمین به عنوان ارزش مازاد، طی ساخت پروژه ها و بالاتر بودن آن نسبت به سود ساخت- که به عنوان ارزش افزوده شناخته می شود- انگیزه لازم را از سرمایه گذاران این عرصه جهت سرعت در ساخت و ساز و استفاده بهینه از زمان می گیرد.
*در نهایت، استفاده از روشهای سنتی به جای تکنولوژی های پیشرفته ساخت و ساز.